Asumir un arrendamiento sin fallecer en el intento

A la hora de arrendar un local de negocio, almacén u oficina debemos guardar ciertas cautelas que a grosso modo van a ser expuestas en este informe.

En la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento además de la identificación de las partes, con indicación de si éstas actúan en nombre propio o en representación de un tercero, verdadero titular de los bienes inmuebles, denominada la arrendadora o, en la otra parte, en nombre y representación de la sociedad arrendataria, se incluye una enumeración y descripción de los inmuebles objeto de arrendamiento. Ni que decir tiene que, sin perjuicio de que la capacidad de obrar de los intervinientes se presume, sí que debe tomarse la debida precaución en caso de que aquellos no actúen en nombre propio, sino de tercero, acudiendo a los correspondientes registros públicos para verificar de que actúan con suficientes facultades del poderdante para cerrar el acuerdo de arrendamiento.

Asimismo habrá que en esta primera parte del contrato exigir que los inmuebles objeto de arrendamiento se encuentren perfectamente identificados y descritos, verificándose éstos no sólo con la descripción que de ellos hace el título de adquisición, o en su lugar nota simple informativa del registro de la propiedad, sino además con la situación fáctica de los mismos.

A este fin es conveniente no sólo adjuntar como anexo al contrato la nota simple del registro sino además un plano de situación y descripción a escala firmado por las partes.

Regulación

Nuestro ordenamiento jurídico somete los contratos de arrendamiento de locales de negocios, distintos a los de vivienda habitual, además de a la voluntad de las partes a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cualquier caso, las partes gozan de gran libertad de pacto existiendo tan sólo determinadas cláusulas en la LAU que se consideran preceptivas y por tanto de obligado cumplimiento. En cambio existen muchas otras meramente dispositivas, es decir, que sólo en caso de no regularse en contrato se someterán a ellas con carácter subsidiario.

Duración del contrato

La determinación del plazo de duración durante el cual las partes quedarán vinculadas se deja a la propia voluntad de las partes, siendo habitual, para contratos donde se requieren importantes inversiones iniciales de reforma y decoración, que los plazos sean suficientemente extensos como para poder recuperar la inversión.

En otros casos y quizás para una gran mayoría, los plazos suelen determinarse por anualidades, estableciéndose, en algunos supuestos, pactos de tácita renovación si ninguna de las partes denunciara con la debida antelación la extinción del contrato, o por el contrario, que no se efectúe prórroga alguna sin el consentimiento expreso y por escrito de una de las partes, generalmente, la arrendadora.

Estado de las fincas y obras consentidas

Suele ser también habitual especificar el estado actual de las fincas. Si éstas se entregan en estado bruto o en perfecto estado para el desarrollo del objeto del contrato suele establecerse en el propio contrato de arrendamiento.

Si fuera necesario acometerse obras de adecuación o reforma pueden igualmente ser objeto de consideración en el propio contrato, evitando futuros desencuentros, facultándose a la arrendataria a llevarlas a cabo, o someterlas a la previa aprobación de un tercero, normalmente arquitecto o aparejador que designen las partes.

Si para llevar a cabo las obras consideradas fuera necesario contar además con autorización de terceros como, por ejemplo, la comunidad de propietarios o el propio ayuntamiento de la localidad donde se ubique la finca, es frecuente establecer además determinadas cautelas para que la arrendadora o arrendataria, por resultar de causas ajenas a ellas, resulten indemnes en caso de negativa en la concesión de los permisos y licencias.

Asimismo es habitual establecer que en caso de que las obras que lleve a cabo la arrendataria produzca daños y perjuicios en la estabilidad de la edificación o que contravengan lo pactado inicialmente en el contrato, la arrendadora pueda exigir la inmediata reposición de las cosas a su estado primitivo, con indemnización, en su caso, por los daños y perjuicios irrogados a la otra parte.

Es igualmente habitual exigir un seguro de responsabilidad civil durante el transcurso de las obras de adecuación y reforma que cubra estas y otras posibles eventualidades.

Al finalizar el contrato de arrendamiento estas obras de mejora o reforma suelen quedar, salvo pacto en contra, en beneficio de la arrendadora sin que la arrendataria tenga derecho alguno de indemnización a su favor.

La Renta

La renta inicial que se configura como un pacto esencial se determinará en euros, pudiendo hacerse constar tanto con carácter mensual como anual, sin perjuicio de aconsejar siempre que no exista ningún género de dudas al respecto.

Ni que decir tiene que la renta es objeto, salvo pacto en contra, de actualización durante la vigencia del contrato en base a los pactos y cláusulas que hayan establecido las partes, siendo lo más habitual que se adecúen al índice de incremento de precios al consumo que anualmente publica el Instituto Nacional de Estadística.

Se hará constar el domicilio de pago de las rentas a fin de evitar traer a colación posibles interpretaciones, ya consideradas obsoletas o en desuso.

Las cuantías se expresarán sin tener en cuenta los impuestos y deducciones que en base a la normativa tributaria sean de aplicación, en particular, el Impuesto sobre el Valor Añadido que gravan el arrendamiento de locales de negocios al 18%, y la retención fiscal del 19% a la que, con carácter general, se somete a la arrendadora a cuenta de su declaración anual de impuestos.

Asimismo pueden establecerse expresamente pactos por los que se faculte a la arrendadora, tras el cumplimiento de un determinado plazo o procedimiento, como la notificación previa, a instar a la rescisión del contrato de arrendamiento en caso de impago de uno o sucesivas mensualidades, sin perjuicio de que deban ser denunciadas mediante el oportuno procedimiento judicial de desahucio por falta de pago.

La arrendadora vendrá obligada a entregar una factura mensual al recibo de las mensualidades de arrendamiento.

Gastos de las partes

Se considera ya cláusula de estilo que en todos los contratos de arrendamiento los gastos, servicios, suministros, tasas, etcétera, sean asumidos por la parte arrendataria, exonerándose a la arrendadora ante cualquier impago de los mismos.

Especial consideración nos merece los gastos de conservación y pequeñas mejoras las cuales, y a diferencia de cuanto acontece en los contratos que tiene por objeto el arrendamiento de viviendas, pueden ser objeto de pacto entre las partes.

Es también habitual que estos gastos de conservación y mejora, así como los derivados por el uso ordinario y normal deterioro recaigan sobre la arrendataria.

Daños

La arrendataria salvo que se estipule lo contrario vendrá obligada a asumir los riesgos que sobre terceras personas o cosas puedan ocasionarse y que sean derivados de su ocupación en las fincas arrendadas, eximiéndose expresamente a la arrendadora de cuantas responsabilidades pueda atribuírsele por los daños provocados por la arrendataria.

Normalmente se obliga a la arrendataria a contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra estos posibles y eventuales daños y perjuicios, y en determinados supuestos en los que sea la propia arrendadora contra quien se ejercite las responsabilidades por la actitud de la arrendataria, suele hacerse beneficiaria a aquella de las indemnizaciones que por tales daños se perciban de manera que sus intereses y patrimonio queden indemnes.

Obligaciones de las partes

La arrendataria vendrá obligada a conservar en perfecto estado las fincas arrendadas y no producir molestias a los demás ocupantes del inmueble o colidantes, cumpliendo los estatutos y demás normas de régimen interno de la comunidad de propietarios, así como cuantas ordenanzas municipales regulen la convivencia y desarrollo de su actividad económica.

Del mismo modo podrá establecerse la obligación para la arrendataria quien deberá permitir el acceso a la arrendadora o quien ésta designe, a que se inspeccione, dentro de un cauce normal de ejercicio y sin abusos de derecho, el exacto cumplimiento de todas las estipulaciones contractuales.

Como se advertía anteriormente la arrendataria no deberá causar molestias o daños a los demás vecinos del inmueble o colindantes, ni almacenar o manipular determinadas mencancías peligrosas que puedan acarrear riesgos extraordinarios.

Pese a estar permitido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con derecho inherente a favor de la arrendadora a incrementar el precio del arrendamiento, no suele autorizarse en contrato la cesión o subarriendo, total o parcial, de las fincas objeto de arrendamiento. El porqué es fácil de explicar, ya que esta facultad del arrendatario supondría que, salvo que se adopten cautelas innumerables e incluso inimaginables a priori en el propio contrato de arrendamiento, se pueda introducir a un tercero ajeno y desconocido, en cuanto a su persona, solvencia y condición, en la relación arrendaticia, menoscabando los intereses de la arrendadora.

Asimismo puede ser causa de incumplimiento contractual que la arrendataria use el inmueble arrendado para distintos usos a los estipulados en contrato o que proceda al cierre temporal o definitivo de las fincas sin causa justificada y previa notificación.

Renuncia de derechos

Cesión y subarriendo

La LAU faculta al arrendatario a ceder o subarrendar los inmuebles arrendados, como veníamos anteriormente, a lo que pueden sumarse, salvo prohibición legal de carácter imperativa, otros pactos que tengan por finalidad, por ejemplo, compensar los gastos e inversiones realizadas, generalmente, por la arrendataria.

Al traspasar los derechos de arrendamiento, ya sea mediante cesión o subarriendo, con traspaso o sin él, se introducen terceras personas ajenas a priori a la relación contractual.

Debemos decir que los derechos de traspaso se consideran legales, sin perjuicio de que no estén expresamente contemplados en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual se diferencia de la Ley de Arrendamientos de 1964.

Salvo pacto en contrario pueden ser aplicados en base a la libertad de pacto entre las partes y que implican que el cesionario abone al cedente un canon por los gastos e inversiones realizadas en los locales traspasados más, en su caso, un beneficio para este último, con derecho del arrendador a percibir un porcentaje consensuado, previo o sobrevenido, en el derecho de traspaso.

Tanteo y retracto

En cuanto a los derechos de tanteo y retracto reconocidos en los artículos 25 y 31 de la LAU, y con objetivo de evitar su aplicación suele establecerse su renuncia expresa de la arrendataria.

De no renunciar al derecho de tanto, o adquisición preferente, la arrendataria podría ejercitar su derecho durante un plazo de treinta días naturales a contar desde que se le notifique fehacientemente la decisión de vender y las condiciones esenciales acordadas para llevar a cabo la transmisión.

La arrendataria podrá ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. Es decir de habese omitido la notificación facultará a la arrendataria a asumir la posición del adquirente.

Este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario, con indicación de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Sin perjuicio de configurarse con carácater dispositivo para los arrendamientos para uso distinto a la vivienda que estamos considerando, el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años, siendo criticable a nuestro juicio la opción elegida por el legislador en este punto.

Indemnización por actividad económica

La LAU establece en su artículo 34 un derecho de indemnización a favor de la arrendataria que suele ser objeto de renuncia expresa por parte de la misma. Y es que la norma establece que la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya ejercido una actividad comercial dará al arrendatario derecho a percibir una indemnización a cargo de la arrendadora, siempre que aquella haya manifestado a ésta, con una antelación de cuatro meses previa a la expiración del plazo, su intención de renovar el contrato por un periodo mínimo de cinco años más por una renta de mercado.

  • La cuantía vendrá determinada dependiendo a si la arrendataria iniciara la misma actividad en la misma localidad en los seis meses siguientes a la expiración del contrato, en cuyo caso la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela calculada en base a los datos sobre volúmen de negocio anteriores y posteriores al traslado.
  • En el supuesto de que la arrendataria iniciara en el mismo plazo anteriormente considerado una actividad diferente o no iniciara ninguna y la arrendadora o un tercero desarrollar en la finca la misma actividad que la arrendataria, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Desistimiento anticipado

Pueden establecerse determinadas penalidades en aquellos supuestos en los que a pesar de haberse establecido un término contractual determinado se incumpliera por parte de la arrendataria este plazo.

Es además bastante frecuente que se imponga a la arrendataria un plazo de obligado cumplimiento durante el cual, a pesar de abandonar y dejar libre y expédita la finca a la arrendadora, venga obligada a pagar determinadas penalidades, como por ejemplo, los períodos que resten desde el abandono de la finca hasta la fecha de expiración del contrato u otros hitos determinados contractualmente.

Al respecto debemos decir que en base a la libertad de pactos son perfectamente legales estos acuerdos, salvo que comporten un enriquecimiento injusto a favor de una de las partes.

Garantías de cumplimiento

Fianza

La fianza arrendaticia mantiene en la LAU su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según consideremos arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Es por ello que para los casos de arrendamiento de locales se establece una fianza de dos mensualidades de renta.

Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación gratuita de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

La constitución de esta fianza, que queda adscrita a las responsabilidades de la arrendataria, no puede servir de pretexto para retrasarse en el pago de la renta.

Asimimos puede pactarse expresamente que el importe de la fianza no sea renovado como consecuencia de los incrementos de Renta previstos en el contrato de arrendamiento, de producirse.

Otras garantías

Es perfectamente factible y legal establecer en arrendamientos de uso distintos a la vivienda garantías adicionales al cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas. Estas pueden adoptar la forma de afianzamientos por medio de avales bancarios o de terceros cuya solvencia demostrada acepte la arrendadora, o incluso a través de la constitución de un depósito cuya cuantía pueda alcanzar varias mensualidades y que quede a disposición de la arrendadora.

Jurisdicción

En materia de competencia territorial las partes deben someterse por imperativo legal del artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a los Juzgados y Tribunales de la localidad donde estén sitas las fincas objeto de arrendamiento sin perjuicio de las normas establecidas en el artículo 53 en casos de acumulación de acciones y pluralidad de demandados.

La LEC establece la distinción entre juicios sobre arrendamientos de inmuebles y acciones de desahucio o en aquellas otras acciones que se ejerciten derechos reales sobre bienes inmuebles.

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Actualización: Diciembre 2011
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